楼市政策现松动?专家:“房住不炒”是底线!

行业资讯来源:衢州扫房网2018-12-18 09:15阅读:42

【摘要】12月14日,万科董事会主席郁亮在面对媒体时表示,房地产行业不可能恢复过去的增长速度。郁亮的如此判断,来源于市场上的诸多信号。国家统计局14日发布数据显示,今年1~11月,商品房销售面积148604万

12月14日,万科董事会主席郁亮在面对媒体时表示,房地产行业不可能恢复过去的增长速度。

郁亮的如此判断,来源于市场上的诸多信号。国家统计局14日发布数据显示,今年1~11月,商品房销售面积148604万平方米,同比增长1.4%,增速比1~10月回落0.8个百分点。商品房销售额129508亿元,增长12.1%,增速回落0.4个百分点。细分来看,今年的9、10、11月,全国房地产市场单月销售面积已经出现连续三个月的同比下调。

无论是销售面积、销售金额,还是房地产投资,由增转降的趋势似乎无可避免。“春江水暖鸭先知”,房企向来审慎,它们的战略变更也预示着房地产市场拐点的到来。业内更加关注的是:从紧的调控政策,在新房滞销、房企融资渠道不畅的背景之下,是否会在未来灵活调整?

楼市政策现松动?专家:“房住不炒”是底线!

市场拐点隐现

临近年末,房地产市场格局已定。从宏观数据来看,2018年房地产市场仍然保持稳定。尽管销售面积和销售金额同比涨幅下降,但相比2017年全年销售面积16亿平方米和销售金额13万亿元而言,今年全年数据不会相差太远,整体保持平稳。

国家统计局数据显示,11月份70个大中城市房地产市场整体保持稳定。据初步测算,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.3%。其中,北京和上海分别上涨0.6%和0.5%,广州持平,深圳下降0.2%。

企业层面,大部分公司仍然保持了销售金额和面积的稳定提升。其中,碧桂园、万科、恒大、融创分列行业前四。

不过,在宏观数据之外,市场上仍有许多信号透露出阵阵寒意。

自10月以来,存量房市场就遭遇了滑铁卢。数据显示,北上广深四个一线城市二手房交易量自今年年中以来就逐渐下降,并于10月录得年内低点;而到了11月,4个一线城市二手住宅销售价格下降0.4%。

中原地产首席分析师张大伟认为,从二手房价格看,全国房价的拐点已经出现。已经连续2个月出现超过10个热点城市二手房价格下调,这是最近4年来首次出现。预计未来几个月,二手房价格的下调幅度将继续加大,部分城市新建住宅价格也将逐渐开始调整。

另一方面,逼近年末,市场上的观望氛围也较上半年更为浓烈,购房者的买房意愿下降至冰点。这也在很大程度上影响着开发商一手楼盘的销售节奏,导致年底的楼市出现了“旺季不旺”的局面,开发商只有采取大幅度降价促销的行为,才能吸引购房者入市。

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政策走向引关注

7月31日,中共中央政治局召开会议提出,要下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。

在此前后,深圳等地持续出台“三价合一”、“限售”等轻量级的行政手段,加码调控力度的预期管理,警惕投资投机情绪的死灰复燃。

调控政策之下,新房滞销,房企融资渠道不畅,今年全国土地流拍数量也大幅增加,甚至超过近年来土地市场最冷的2014年。

10月中旬,广州传出增城、花都、南沙取消限价限售政策的消息,这被市场迅速解读为“限价放松”。随后官方人士回应对外限售没有取消。

与此同时,其它地市也发布人才新政,对人才落户购房给予补贴,曲线争取放松空间。就连银行也尝试下调房贷利率,例如招商银行深圳分行近日把首套按揭利率从基准上浮15%下调至上浮12%。

近日,国家发改委发布《关于支持优质企业直接融资的通知》(下称《通知》),其对房地产行业融资的影响也引发了市场的高度关注。而今年以来交易所地产公司债审批速度也已加快,前11月通过交易所审批的地产公司债额度同比大幅增加,《通知》的下发是否可以看作房地产融资进一步放松的信号?

第一太平戴维斯华北区高级董事、评估部负责人胡建明表示,虽然国家发改委支持优质企业发企业债,但具体分析发现,按照中央精神,目前只支持有关棚户区改造、保障性住房、租赁住房等领域的项目,并不支持商业地产项目,不能因此认为房企融资开始松动了。

华创证券分析师袁豪分析称,目前调控政策已见成效,政策无从紧必要,同时经济也存在波动压力,目前形势下稳定或更为关键。他预计后续房地产市场政策环境有所改善。

今年的10月31日和12月13日的两次中央政治局会议,在研究和部署经济工作时只字未提房地产。张大伟认为,连续两次政治局会议未提及房地产内容,对于房地产市场而言,意味着调控政策方向不会发生改变。从11~12月整体看,房地产政策基本平稳。

京东金融首席经济学家沈建光预计,政府仍会坚持房住不炒的表态,同时强调房地产长效机制的确立。考虑到当前房地产销售回落、国内房地产企业贷款与按揭贷款增速仍在下降,预计明年房地产市场仍将整体处于调整通道。

摩根士丹利华鑫证券首席经济学家、研究部负责人章俊对第一财经表示,考虑到未来基建补短板的稳增长效应逐步显现,预计至少年内和明年上半年之前,房地产调控立场和政策不会有明显变化,其间房地产投资增速会持续下行。

而明年年中之后是否会重新调整房地产政策?章俊预计,“房子是用来住的,不是用来炒的”这一政策底线不会变,但可能会调整部分城市限购限售,放松首套房的首付比、认贷条件和利率等具体政策。

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